В областном центре жила семья: папа, мама и двое детей. Папе-бизнесмену срочно понадобились деньги. Для этого он решил заложить квартиру. Официально проделать этот маневр не удалось, и семья продала жилье через подставное лицо, обманув при этом отдел опеки. Квартира прошла еще через пару рук, и в конечном итоге по газетному объявлению ее купила молодая семья из сибирского города. Сделали хороший ремонт, обжились на новом месте, не подозревая, что оказались в ловушке.
Семейство папы-бизнесмена подало в суд иск о признании первой сделки недействительной: при продаже не были учтены интересы несовершеннолетних детей. Но судиться с земляками гражданам не хотелось, вот и ждали, пока квартиру купят приезжие. Сибиряки не лишились собственности только благодаря вмешательству Верховного Суда, который вник в нюансы этого неприглядного дела.
Именем Закона.
Леденящие душу истории про 'нехорошие квартиры', когда люди лишались и жилья, и денег, кажется, уходят в прошлое. Мертвые души, несовершеннолетние дети, поддельные документы - нюансов хватало, чтобы несчастный покупатель остался у разбитого корыта.
Суды действовали на законных основаниях: 167-я статья Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность признания сделки недействительной и приведение сторон в первоначальное положение. То есть из-за незаконности одной из предшествующих сделок вашу честно приобретенную квартиру можно было изъять. Причем исковая давность по таким делам составляет десять лет! В течение этого долгого времени непорядочный продавец квадратных метров может выжидать удобный момент для захвата чужой территории.
Рассмотрение Конституционным судом иска четырех граждан (Владимира Ширяева, Ольги Мариничевой, Анны Немировской и Ракии Скляновой) о законности статьи 167 ГК РФ стало сенсацией для рынка недвижимости. Признав злополучную статью конституционной, суд постановил, что к добросовестным приобретателям она применяться не должна. Но можно ли вздохнуть спокойно?
- Закон пишется для идеальных граждан, а пользуются им все подряд. Он не учитывает нюансы, - считает адвокат Елена Нахимова (адвокатское бюро 'Нахимова и партнеры'). - Несовершенство законодательства дестабилизировало оборот в этой сфере. Об этом, кстати, шла речь в бюджетном послании президента. Так что перемен ждали. На мой взгляд, противоречит Конституции и статья 168 ГК РФ, позволяющая признать ничтожной любую сделку, не соответствующую требованиям закона. Расплывчатая, неконкретная формулировка оставляет широкое поле для произвола.
Своим постановлением Конституционный суд до известной степени придал стабильность совершению сделок в области недвижимости и защитил добросовестного покупателя. Правда, продавец, который лишился квартиры помимо своей воли либо в результате преступления, пока остается незащищенным. Что он получит в виде эквивалента и с кого, если его жилплощадь прошла через несколько рук?
...Проблемы с недвижимостью начались, как только был принят закон о приватизации. Наши граждане, впервые после 1917 года почувствовавшие себя собственниками, ринулись на рынок. Сколько квартир перешло в собственность теперь уже разорившихся банков из-за бездумного, бесконтрольного оформления залоговых операций! Сколько одиноких людей, как правило, преклонного возраста после совершения сделки бесследно пропали. Причем некоторые расставались не только с квартирами, но и с жизнью. С другой стороны, находились покупатели, которые приобретали эти квартиры, не подозревая об их криминальном прошлом. Не секрет, что на рынке такая недвижимость скидывалась дешевле.
- Эти сделки признаются судами ничтожными, - рассказывает Елена Нахимова. - Вердикт, как правило, гласит: выселить без предоставления другой жилплощади. Люди оказываются на улице с сомнительной перспективой когда-нибудь получить деньги за 'нехорошую' квартиру. Недействительными также считаются сделки, совершенные по поддельным доверенностям, паспортам с чужими фотографиями и т.д. Но документы проверяются доморощенными способами, которым не всегда можно доверять. Промежуточных фигурантов найти, как правило, невозможно, поэтому мишенью становится последний покупатель.
Смерть с доплатой.
В 1999 году в больнице умирает женщина. Ее хоронят, но справку о смерти кладут в медицинскую карту, где она лежит до сих пор. Сведения о смерти не отправляются ни в загс, ни в ДЭЗ. В общем, никто не знает, что человека больше нет. Сюжет по Гоголю. В квартире остается ее сестра, инвалид первой группы, которая умирает в 2001 году. К пустующей жилплощади проявляет повышенный интерес группа мошенников. Преступная особа под предлогом потери паспорта со своей фотографией является в ОВД, где благополучно получает документ на имя умершей в больнице женщины. Затем производит обмен на двухкомнатную квартиру в регионе с доплатой 48 тысяч долларов.
Но тут злоумышленники попадаются на другом деле. Их обвиняют в совершении уголовного преступления. Во время следствия попутно раскручивается и квартирная история. Женщина с подложным паспортом неожиданно умирает в туалете следственного изолятора. А префектура округа подает в суд иск о признании сделки недействительной. И добросовестный приобретатель может остаться с носом. Ни квартиры, ни денег.
Понемногу утихает волна судебных дел, связанных с ущемлением интересов несовершеннолетних. В первые годы приватизации жилья была распространена ситуация, когда несовершеннолетних членов семьи в число собственников не включали. Собственно, законодатель мыслил правильно: поскольку право на бесплатную приватизацию квартиры предоставляется всего один раз, зачем лишать детей этой возможности в дальнейшем? Но путь в ад вымощен, как известно, благими намерениями. Нечистоплотные продавцы сразу смекнули: появился повод улучшить свое материальное положение. Продавали квартиры с детьми, а потом подавали иски. И дела решались в их пользу. Квартиры у покупателей благополучно изымались: 'Отойди, государь, здесь я лягу'.
Семья Д. приобрела двухкомнатную квартиру в Москве. Жилье в ужасающем состоянии. Прежние жильцы болели туберкулезом, и бациллы пропитали стены квартиры. Этого молодые родители с маленьким ребенком знать не могли. Пока в квартире делался капитальный ремонт, малыш успел подхватить инфекцию. Но беды семьи на этом не закончились. Предыстория квартиры оказалась не менее коварной, чем палочка Коха.
Несколько лет тому назад эта квартира была муниципальной. Прежние хозяева обменяли ее на полдома в Тульской области, куда благополучно и отбыли. Новые владельцы жилье приватизировали и продали. Очередные покупатели тоже не задержались в этих стенах, пока квартиру не приобрела семья с маленьким ребенком.
Между тем в Тульской области жизнь складывалась грустно. Отец семейства пропал без вести, его жена умерла. Ребенок оказался в детском доме. Теперь он вырос и нуждается в жилплощади.
Преображенский межмуниципальный прокурор усмотрел нарушение прав несовершеннолетнего, который жил в двухкомнатной квартире в столице, а оказался в половине дома, но в Тульской области и без удобств. Решение суда - выселить семью Д. из квартиры. Жилье оценили, естественно, не по рыночной стоимости, а по оценке БТИ. Но это еще не все. Прокурор от уплаты госпошлины освобождается, и суд цинично постановил взыскать эти деньги с несчастной семьи, которая явно является пострадавшей. Пока первая надзорная инстанция Мосгорсуда отказала в возбуждении надзорного производства по этому делу.
Не странно ли? Все видели эту ситуацию: и Мосжилсервис, когда оформлял обмен, и Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, когда регистрировал сделку, но никто не сказал 'нет', не наложил запрет. Чиновники успешно вышли из зоны ответственности, сделав крайними добросовестных покупателей. Интересы их ребенка, похоже, никого не волнуют.
Страховая 'соломка'.
На Западе существует отлаженный механизм страхования сделок с недвижимостью. В России тоже можно застраховать свою собственность, но наши граждане к такому виду услуг прибегают редко. Только при получении ипотечного кредита заключение договора о страховании является обязательным. Сумма ежегодных платежей достаточно высока и мало кому по карману. Сейчас она составляет около одного процента от суммы сделки. И это удовольствие растягивается на десять лет. Получается, что 'подстелить соломку' в состоянии только очень обеспеченные люди, а таких у нас единицы.
Вероятно, на уровне государства должен быть создан страховой фонд, куда будут стекаться процентные отчисления от каждой сделки, считает Елена Нахимова. В общем, с миру по нитке - нищему кафтан.
Как теперь пойдет судебная практика? Этот вопрос волнует многих. Постановление Конституционного суда должно положительно отразиться на делах, которые находятся в стадии рассмотрения. Если решение уже вынесено и вступило в законную силу, в течение года его можно обжаловать в надзорном порядке. Не исключено, что добросовестные приобретатели, у которых суды ранее отобрали квартиры, захотят оспорить судебные решения и вернуть свою собственность.
Как известно, дела четырех граждан, обратившихся в Конституционный суд, подлежат пересмотру. 'А мне пока не везет, - вздыхает Елена Нахимова. - Надзорные инстанции Мосгорсуда в пересмотре трех неправильно разрешенных дел отказали'.
Так что пока на стороне добросовестного покупателя по-прежнему стоит только его адвокат:
Правила поведения участников рынка жилья.
Правило первое. Если вы хотите совершить сделку на рынке жилья, постарайтесь найти время и немного денег для того, чтобы прийти в юридическую контору и выяснить интересующие вас вопросы. Не стесняйтесь делать это и тогда, когда сделка становится реальной. При малейших сомнениях в правильности ваших действий или действий противоположной (другой) стороны попробуйте выяснить, что вас смущает, и идите к адвокату. Ведь когда вас обманут, поверьте, идти к адвокату будет поздно. Не давайте себя в обиду.
Правило второе. Перед заключением сделки познакомьтесь с правилами оформления документов и возможными видами мошенничества (некоторые из них названы выше). Постарайтесь прочитать побольше литературы на эту тему.
Правило третье. Ведите дневник сделки, в котором указывайте, когда, с кем и какие переговоры вы вели и о чем договорились. Напишите план сделки и сравнивайте его с происходящим. Ищите причины отклонений.
Правило четвертое. Не проявляйте спешки.
Правило пятое. Не старайтесь обмануть государство в вопросах выплаты налогов. Можете потерять больше.
Правило шестое. Узнайте номер дома, квартиры у соседей. Возьмите план квартиры в БТИ и проверьте его соответствие плану интересующей вас квартиры.
Правило седьмое. Имейте дело с собственником квартиры, а не с его доверенным лицом, пусть даже подтверждающим свои полномочия соответствующей доверенностью. Требуйте подтверждения полномочий доверенного лица от самого собственника.
Правило восьмое. Проконтролируйте движение жилого помещения за последние 5 лет. Проверьте, нет ли претендентов на это помещение среди, скажем, детей покойного хозяина квартиры (в том числе и от других возможных браков, а также в отношение которых хозяин жилья был лишен родительских прав). Отказать в информации вам не могут.
Правило девятое. Не давайте больших авансов (превышающих 150 долларов) продавцу по договору и не давайте совсем никаких без договора. Вместо передачи продавцу задатка заключите с ним договор о намерениях покупки квартиры. Не передавайте фирме-посреднику авансов, превышающих 11 процентов от цены квартиры, за сделку с ней.
Правило десятое. Предусмотрите в договоре все не устраивающие вас варианты и действия сторон при их возникновении (некоторые виды мошенничества рассмотрены в данной статье).
Правило одиннадцатое. Обращайте особое внимание на реквизиты правоустанавливающих документов на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка из ЖЭКа).
Постарайтесь посетить организации, выдавшие эти документы, и получите подтверждение содержащейся в них информации. Оставляйте у себя эти документы и после совершения сделки.
Правило двенадцатое. Если вы все-таки оказались жертвой мошенничества, не стесняйтесь сразу же подавать в суд и заявлять в милицию. Ничего не бойтесь.
Елена СВЕТЛОВА.
|
|